开云-德布劳内在曼联比赛中锐不可当，持续失利引发热议！-开云

　　2008年以来，美联储历经三次量化宽松刺激，美国总资产规模从9000亿美元暴涨至如今的4.开云APP4万亿美元。然而随着美国经济的转好，美联储也已经进入加息通道，三次加息之后，先后有四位官员相继在公开讲话中提到“缩表”问题。一旦美联储缩表将会给国内高企的房价带来什么样的影响？

　　2002年迄今美联储资产负债表规模变动情况（单位：百万美元）

　　何为缩表：所谓缩表，就是将资产负债表缩小，即出售资产以冲抵负债，不净资产不会变化。“缩表”，最简单的解释——就是从经济体中抽走货币。美联储的资产主要有国外资产、国内资产和规模不大的其它资产，其中国外资产主要包括黄金、其它国家货币和SDR，国内资产主要是美联储持有的国内有价证券和一些信贷资产。美联储的负债就是发行货币——也就是市场上流通的美元。美联储缩表就是要出售国内资产，然后收回市场上流通的美元。放在央行的职能上，实际就是货币紧缩的一种调控措施。

　　美国上一次缩表后日本的地产泡沫破灭的记忆犹新，让我开云官网们先来回忆这段历史。上世纪70年代后半段美元进入宽松周期，日元兑美元大幅度升值，随之而起的还有持续上涨的房价。然而随着美国在1980年代转向加息周期，日元汇率在1984达到极点之后，由盛转衰。1985年9月的广场协议更是增强了日元汇率下行的趋势，使日元汇率未随着美元紧缩政策周期结束而停止下跌。

　　面对美元的强势收割，当时的日本全民都不相信什么利空能改变房子的价值。最后在“1988年3月-1989年”的5月间，美国联邦基金目标利率从6.5%上调至9.81%，引发全球资本流动。1992年日本房价开始急跌并转向。引发日本房地产泡沫的破灭。日本土地价格1992-2015年间，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%。

　　从数据层面看，目前中国的经济现状非常接近于1974年前后及1991年前后的日本，当前中国房市具备1974年前后日本的很多特征，如经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素。另一方面许多因素也和1991年前后相似，如人口拐点和区域分化。显然日本的前车之鉴并不完全能与中国当前面临的情况相对应。

　　美国的此次缩表将对中国的国内的资金面造成明显的影响：一是资本外流压力加大。由于人民币紧盯美元紧缩时，在外汇市场上，人民币将供大于求，造成人民币下行压力增大，又由于美元升值导致的美元资产吸引力增加，资本（这些资本往往是一资产的形式存在，比如股票、债券、房地产、实体经济等）将重新流回美国去争夺美国经济复苏的蛋糕。 2016 年，中国直接投资项首次出现净流出。二是人民币加息，由于人民币贬值压力增加，为了避免国际套利交易，人民币将不得不加息。

　　以上两种因素叠加，再加上中国房地产发展正进入新阶段：

　　1)从高速增长到平稳发展状态，2014年20-50岁臵业人群达到峰值、城镇户均1套、城镇化进程放缓；

　　2)从数量扩张期到质量提升期，购房需求结构从20-35岁的首次置业为主演变为35-50岁的改善性置业为主。

　　3)从总量扩张到“总量放缓、区域结构分化”。

　　综上：我 kaiyun 们认为：

　　1）纯投资型的房地产产品品类未来的价格上涨动力将大幅下降；

　　2）回归产品品质是房企应对调控和汇率波动的最佳选择；

　　3）基于真实需求而非投资需求去布局房企未来的业务版图。

　　作者/李然 和君集团咨询师

　　华房联策（北京）房地产投资顾问有限公司咨询师

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